你将如何度过你的80岁？
养老成了年轻一代不得不开始思考的问题。
几年前，日本一家电视台制作了一部纪录片，名为《漂流社会中的老人最后定居在哪里》，真实地展现了日本非常高龄、低收入老人的生活。居无定所、四处漂泊的老人在无奈和折腾中等死，折射出老龄化背后真实的社会问题。
在今天的中国，老龄化也在加快逼近的步伐。
面对老龄化的加速到来，从顶层设计层面，2019年11月22日，国务院印发的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》明确提出，“完善以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大养老产品和服务供给，提高产品和服务质量。”也就是“9073”养老体系——90%的老人在家护理，7%在社区护理，3%在机构护理。
保险公司养老社区作为机构养老的重要组成部分，近年来方兴未艾，蓬勃发展。
中国保险资产管理业协会党委书记曹德云近日表示，目前已有10家保险机构投资了47个社区养老项目，床位超过8.4万张。同时，保险资金通过直接股权和间接股权投资于养老和养老产业上下游医疗健康产业的私募股权投资基金达到2340多亿元。
近年来，泰康、新华、PICC等大型保险公司在社区养老投资方面频频发力，“保险+养老”日益成为寿险公司业务发展的重要方向。
轻重模式并行2007年以来，多家保险公司通过重资产轻资产的模式，陆续加入养老社区的建设和运营。21世纪经济报道记者在采访中了解到，国内保险公司投资养老社区的过程可以分为三个阶段。
第一阶段，从无到有，从2007年开始，泰康、何忠、中国人寿等头部保险公司先后赴美、日考察成熟养老社区的运营经验，探索养老社区的建设运营方法。2009年11月，泰康人寿率先获得原保监会许可，获得投资养老社区试点资格。
第二阶段，在明确投资养老社区的思路后，从2012年6月开始，泰康、新华、平安、太平等保险公司的养老社区相继建成。现阶段布局主要以资产导向型模式为主。
第三阶段，从2015年开始，保险公司布局养老社区的步伐加快，多家保险公司以重资产和轻资产两种方式在全国不同城市加盟。
21世纪经济报道记者了解到，从具体运作模式来看，资产化运作主要是指保险公司利用自有资金直接参与养老地产的建设和运营。比如泰康、中国人寿、太平洋保险、新华等保险公司都采用了资产导向的模式，这种布局对保险公司的资金实力和运营能力提出了极高的要求。
其中，泰康是布局养老地产的先行者，战略为“医养结合”，重点布局北上广等一线发达地区，运营模式参考美国BKD的连续照护社区模式(CCRC)，实现“保险+医疗”的生态闭环。截至目前，泰康居家养老社区已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、西南、华中等22个重点城市，可入住约5.5万名老人。全国已有7个养老社区投入运营，近4500名泰康居民搬进了社区。
相比较而言，重资产、轻资产并重的模式越来越受到保险公司的青睐。在这两种模式下，保险公司较少参与房地产的开发建设，更多的是提供护理和运营支持。如中国太平采取轻资产和重资产相结合的方式，重资产打造大型CCRC社区“吴彤家族”，是目前国内最大的单体项目；同时，选择市场上已建成运营、符合标准的优质第三方养老机构进行合作运营。在轻资产模式方面，太平专注于打造生活社区，快速扩大养老社区覆盖面。目前“太平乐享家”旗下有很多第三方养老社区项目。
此外，部分保险公司采用纯资产轻模式，轻资产运营负债较少，更适合养老社区布局较晚的保险公司，如光大永明+光大陈晖养老服务社区、太平洋保险+ORPEA模式、合众人寿的合众优年自建社区+合作社区等
从养老社区的整体定位来看，龙头保险公司的养老社区以高端养老社区为主。除了提供日常护理服务外，通常还提供一系列娱乐休闲设施，满足老年人的社交和精神需求。同时，一些社区还配备了医疗机构等资源。
因此，保险公司在加大养老社区投入的同时，也进一步加大了对养老产业链上下游的投入。近年来，保险资金大举投资医疗、健康等养老产业链，主要目的是打通产业链，从而大幅降低成本，提高效率。
但客观来说，由于我国保险企业养老社区尚处于起步阶段，“只租不售”的监管要求也使得保险企业养老社区的投资回报周期较长。目前大部分养老社区还处于经营亏损阶段。
商业回报的拐点何时到来？虽然养老是当之无愧的朝阳产业，但对于很多从业者来说，“养老不赚钱”已经成为不得不面对的现实。
以泰康为例，根据其2020年年报，泰康2020年医疗和养老社区的营业收入为33.39亿元，同比下降4.16%，而当年医疗和养老的营业成本为33.97亿元，同比上升5.01%，也就是说还没有通过养老社区的运营实现盈利。但值得注意的是，泰康相关业务人士透露，目前排队缴纳保费的约有11万人，按照200万元保费计算，总额为2200亿元。可以看出，社区运营和保险产品将紧密相连，并将逐步实现更大的收益。
泰康保险集团董事长陈东升此前曾多次公开发表对养老产业商业回归的看法。他直言:“大家都觉得大健康很火，但是赚钱不容易。需要积累。真正赚钱需要五到八年，这是一个缓慢的时间。不像做快消品，比如饮料可以通过广告快速提升销量，但是医疗、养老行业广告做得越多，如果服务跟不上，失败的概率就越大。所以我们要充分赋能和整合，要不断提升自己的专业能力和服务能力，最终形成强大的口碑。”
21世纪经济报道记者在采访中了解到，国内资产成本高、家庭贫困、老龄化程度低、社会尚未形成高水平的养老社区认同，是目前养老社区项目难以盈利的主要原因。
天风证券研究报告分析，养老社区的项目成本由拿地成本、开发成本和后期运营成本构成。在重资产模式的开发下，前期的土地获取和开发成本非常高。后期运营成本中，护理人员工资和物业管理费用占主要部分，仅依靠小区租金、服务费和一次性押金的投资收益，很难收回前期投资。但从长期来看，随着享受第一轮改革开放红利的购买力较高的人群逐渐进入养老年龄，居民支付能力提高，中期可以在运营层面实现盈利。
天风证券在研报中指出，一个养老社区平均项目100至120亩，从开工到运营的周期一般在760天至770天左右。保险公司通常会建设高品质的养老社区，每套(一室一厅)的造价大概在8-1亿左右。根据国际经验，如果一个养老社区的入住率能达到65%-70%，就可以实现运营盈亏平衡。目前，泰康燕园(2015年开业)独立生活小区入住率为99.7%，申园(2016年开业)入住率超过90%。两个公园都实现了营业利润。
此外，保险公司希望通过养老社区推动保单销售，保单对应的利差收入非常可观。加上养老社区的运营利润，可以从整体上弥补养老社区的投资支出。并且依靠保单销售的利润，可以保证养老社区的优质投资，项目未来前景可观。
不可否认，无论轻资产还是重资产模式，目前国内养老社区普遍面临盈利难、入住率低的问题，这让保险公司背负着质疑。
人人保险养老社区负责人向21世纪经济报道指出，养老本质上是提供一种复合服务，具有居住属性。从国外养老产业的发展、保险公司参与我国养老产业近十年的实践以及相关监管政策的变化过程来看，目前轻、重资产模式的最大区别既不在于提供的服务质量，也不在于财务盈利能力，更不在于资产能否增值的争论，而在于现金流的可持续性。国内运营良好的养老机构盈利能力并不比国外同行差，也不比国内保险公司，尤其是财险公司差。
他指出，真正制约中国养老产业发展的不是盈利能力(尤其是轻资产模式，国外养老产业利润率也不高，但仍是优质资产，社会资本参与积极)，而是社会参与资本投资的充分性和持续投资的容忍度。保险公司参与养老产业并不能获得特别高的收益率，但其资本属性与养老产业的匹配度较高，可以与保险主业形成较好的产业协同。所以，无论是轻资产还是重资产，都是在资本充足率允许、资本属性匹配的前提下，一个可选的路径。
他告诉记者，新开的养老社区一般都需要经历入住率的爬坡期。当入住率达到一定比例，他们就可以实现盈亏平衡，良性经营，这和其他行业没什么区别。真正的区别在于，养老社区一旦爆满，会长期处于满容量状态，入住率很少会出现大幅上升和下降，因此盈利能力相对稳定。
一位养老社区的财务人士向21世纪经济报道指出，说养老社区不赚钱是片面的，但投资养老社区绝不是暴利，而是符合养老行业一般规律的回报率和回收期指标。比如参考美国养老项目主流投资者REITs，近十年投资养老地产，投资回报率在11%左右，其中经营回报率在6%左右，地产增值回报率在5%左右。养老社区的商业回报需要一定的周期，可能比其他行业更长。
她进一步指出，对于保险公司来说，投资养老社区不一定能在短时间内快速盈利，但符合风险投资的投资特点。此外，长期来看，保险公司通过资源整合，不仅提供服务和护理支持，还能提高客户质量，增强客户粘性。
保险产品和养老金业务之间存在脱节。无论是从保险业务本身的基因，还是从后续盈利模式的实现来看，通过养老社区促进保单的销售以及保险与养老的相互转化，都是保险企业的重要目标。
然而，21世纪经济报道记者调查走访北京多家保险企业养老社区后发现，两者之间的转化在实际操作中并不顺利，存在一定的脱节，主要体现在两个方面:
一是保险公司与养老社区工作人员沟通不畅，存在壁垒。所有员工只致力于出售自己的企业；二是保险公司试图减少养老社区的空置床位，其销售与相关保险产品脱节。
泰康之家北京燕园是入住率最高的养老社区之一。燕园的工作人员告诉21世纪经济报道记者，目前燕园的护理区已经爆满，活力区的入住率在85%左右，共有1700多人，其中500多人是大学教授。然而，记者在燕园走访时发现，社区工作人员对与社区对接的相关保险产品知之甚少，与泰康保险的说辞和销售主动性相去甚远。
21世纪经济报道记者在探访新华家园北京莲花池专属公寓时，也遇到了类似的情况。当被问及相关保险产品时，公寓工作人员表示，小区完全实行缴费，与保险产品无关。
另外，很多养老社区入住率很低。据记者调查，他们销售转型的渠道并不通畅。一些保险公司养老社区的网页很难找到，无法获取预约方式，保险公司与客户的联系效率较低。
21世纪经济报道记者在官网预约免费拜访新华人寿新华家园后，在网页显示的时间内没有收到通讯电话。稍后拨打社区电话预约时，社区工作人员称社区网页后台无人，官网预约参观无效。
记者在人人养老保险的社区官网申请免费参观预约后，网页显示将在48小时内给予回复。但直到三天后，社区工作人员才联系到记者，并表示预约人员的信息由公司相关负责人管理，并发放到社区，社区在收到相关信息前不能联系客户。
不难发现，这些养老社区虽已建成，但或多或少暴露出各种运营问题，这也是影响其入住率的原因之一。相比社区运营相对成熟的龙头保险公司，接触和维护客户的效率相对较高，因此社区入住率较好。
未来痛点或在医疗针对目前养老社区的发展方向和老年人的痛点，大多数人认为其核心稀缺资源是医疗，而不是生活服务。
但目前主流的养老社区提供的是最简单的生活服务。一位咨询过多家养老机构的用户告诉21世纪经济报道记者，按照中国目前的养老环境，普通人在日常生活中很少会向社区求助。因为缺乏动力，失能老人会直接去专门的机构，而健康老人更喜欢留在家里养老。很多养老驿站最受欢迎的服务就是助餐，因为比餐馆便宜，其他生活服务参与者也少，所以这些养老驿站几乎都是赔钱的。
“这说明对于中国的老年人来说，生活服务的吸引点就是价格。但是医疗不一样。医疗才是真正的痛点和刚需。只有把养老和医疗的深度连接起来，才能真正解决人民的需求。然而，目前的社区医疗很难满足老年人的需求。三甲医院资源稀缺。养老机构如果有强大的医疗能力，才会有真正稀缺的竞争力。”他补充道。
但对保险公司来说，整合医疗资源，尤其是医院，是一个很大的挑战。布局较早的泰康，目前在全国拥有5家医疗中心，规划医疗床位总数超过5000张。不仅如此，泰康还拥有国内最大的口腔连锁集团泰康拜博口腔，构建了覆盖全生命周期的大健康生态系统，如康复医院、全科诊所、大健康体验中心等。
其他有养老社区的保险公司也在增加更多的医疗机构。中国人寿此前“入股”了香港民营连锁医疗机构渐康医疗，还投资了淄博市中心医院。中国平安还通过平安信托投资北京慈铭健康体检连锁，成立广州益康医疗投资管理有限公司..新华人寿投资设立新华卓悦健康投资管理有限公司..
最近平安和泰康对北大方正的争夺，也反映了保险公司对医疗资源的渴望。对于大多数收购方来说，负债100亿元、年亏损10亿元以上的北大医疗可能是一个“巨坑”，但对于保险公司来说，则是实现“保险+医院”的联合健康模式的契机。尤其对于平安来说，虽然这几年线上医疗布局很快，但是线下医疗机构缺乏，无法形成医疗闭环。
养老社区也是如此。医疗资源和能力的差异将成为未来中高端养老社区竞争力的重要砝码。
一位与保险公司相关的业务人士告诉21世纪经济报道记者，北大方正之后，可以整合并被市场收购的医院资源越来越稀缺。纵观整个大型综合医院的成交，2020年已经跌至冰点。除了完成国有医院改制任务的合并案例，在资本市场上几乎很难找到综合性医院的合并案例。未来保险企业“保险+养老+医疗”的商业产业链布局恐怕会受到制约。
高“票”下，有需求却没有市场？一方面，老龄化加速，养老焦虑日益凸显，养老机构如雨后春笋般层出不穷；另一方面，大部分养老机构空置率高，没人买单。症结何在?
北京大学人口研究所教授乔2019年发表论文《养老产业为什么不能蓬勃发展？指出，根据对北京市养老机构的调查，只有1.3%的登记老年人居住在养老机构，其中2.73万人是半自理和完全不能自理，或者需要他人照顾，而北京市实际需要照顾的老年人有52.8万人，这是一个巨大的缺口。
这种差距不是床位不够造成的。调查显示，北京近20%的养老机构入住率不到20%，50%的机构入住率不到50%。真正“一床难求”的养老机构只有49家，占全部有效养老机构的10%左右。
在乔看来，需求与市场的巨大差距是因为大部分老年人无力承担机构养老的高额费用。调查显示，社区养老每月花费最少3000元，最多1万元，61.6%的养老机构会收取押金。北京老人月平均养老金收入3456元，显然难以支撑入住养老院的费用。
对于保险企业的养老社区来说，这种需求与市场并不匹配。保险公司建设的养老社区大多定位高端。虽然防护比较全面，环境舒适，但是门槛高。比如泰康的养老社区，保费门槛为200万元，少数门槛较低的保险公司，如恒大人寿，保费门槛为5-1亿元。更有甚者，如中国平安人寿保险公司近日发布高端养老品牌“真延年”，首个高端产品线将登陆深圳高端养老社区“逸逸安城”。客户溢价或资产管理规模门槛为1000万元，目标客户针对高净值人群。
21世纪经济报道记者与多位有养老需求的用户沟通后发现，门槛高是制约很多用户选择保险企业养老社区的直接原因。
某险企养老社区相关业务人士表示，险企布局养老社区本身就是针对中高净值客户的。目前养老需求的紧迫性、大部分普通消费者的消费能力以及对机构养老的认可度，都将在短时间内限制保险企业养老社区的入住率。但就这一客户群体而言，近年来国内新财富阶层的快速增加，使得保险公司越来越看好这一布局的未来前景。
上述人士表示，这并不是保险机构爱贫爱富，而是在“9073”中国养老的顶层设计下，占3%的机构养老本身注定不会成为全社会养老的主流，中高净值人群在某种程度上与这种设计是一致的。对于较为常见的居家养老、社区养老，保险机构应充分发挥保障功能，在技术、医疗能力等方面进行赋能，从不同角度提供解决方案。
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