原标题:禁止房地产中介赚取租金差价。
6部门发文整顿规范住房租赁市场，房地产中介不得诱导租客使用租房贷款，续租不得收取佣金。
当前，我国住房租赁市场存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租赁贷款、强行驱逐租客等问题，侵害了租房者的合法权益，影响了社会和谐稳定。在此背景下，住房城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银监会、国家网信办近日联合发布《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，以规范住房租赁市场主体经营行为，保护住房租赁市场各方特别是承租人的合法权益。
针对房源信息、网上发布、服务收费、租赁财务管控等。，该《意见》提出，要严格登记备案管理，真实发布住房信息；租赁服务收费应当明码标价，房地产经纪机构不得赚取房屋租赁差价；不得以租金优惠诱导使用住房租赁消费贷款；扩张过快的住房租赁企业将被约谈，进一步加大对租赁市场的整顿和规范力度。
在业内看来，《意见》内容涉及面广，进一步规范了租赁市场，维护了承租人的合法权益。对于巩固租赁市场现有监管政策的效果，促进2020年租赁市场的发展，同时使租赁企业的经营模式更加规范发展，具有积极的意义。
焦点1住房
不同渠道发布的房源信息要一致。
《意见》提出，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租10套(间)以上住房的单位或者个人，应当依法登记市场主体。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当标注为“房地产经纪”，从事住房租赁业务的企业经营范围应当标注为“住房租赁”，并办理相关备案。
已备案的房地产经纪机构和已申报开业的住房租赁企业及从业人员对外发布房屋信息，应当保证房屋信息真实有效。发布的房屋信息应当实名并标明机构和门店信息，应当包括房屋的位置、用途、面积、图片、价格等内容，符合真实委托、真实情况、真实价格的要求。
同一机构同一房屋在同一网络信息平台上只能发布一次，不同渠道发布的房屋信息应当一致。已出售或撤销的房屋信息，应在5个工作日内从各种渠道撤销。
焦点2发布
超过30个工作日未维护房源信息的，应当及时撤销。
《意见》提出，网络信息平台应当对住房信息发布主体资格和住房必备信息进行核实。发布住房信息的机构和从业人员应当核实机构身份和从业人员真实从业信息，不得允许不具备发布资格、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的机构和从业人员发布住房信息。房屋所有权人自行发布房屋信息的，应当核实发布者的身份和房屋的真实性。发布转租房屋信息10套(间)以上的单位或个人，应当核实发布单位的经营资质。
此外，网络信息平台应当加快同一房源信息的合并显示，及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。
对违规发布住房信息的机构和从业人员，住房城乡建设、网信等部门应要求发布主体和网络信息平台删除相关住房信息，网络信息平台应限制或取消其发布权限。
焦点3充电
房地产经纪机构不得赚取租金差价。
《意见》要求规范住房租赁合同和租赁服务收费。房地产经纪机构与住房租赁企业订立的住房租赁合同，应当即时备案网签。网签备案应当使用住房和城乡建设、市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。尚未出台合同示范文本的城市要加快制定住房租赁合同示范文本。
在租赁服务收费方面，房地产经纪机构和房屋租赁企业应当明码标价。收费前应出具收费清单，列明所有服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。
值得注意的是，《意见》还提出，房地产经纪机构不得赚取住房租金差价，承租人和出租人到期续签住房租赁合同的，不得再次收取佣金。房屋租赁合同期限届满，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金和押金应当及时返还承租人。
焦点4贷款
不得诱导承租人使用住房租金消费贷款。
《意见》提出，金融监管部门要加强对住房租赁金融业务的监管。
开展住房租赁贷款业务，应当以网上备案签订的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金批发期限和住房租赁贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应当与借款人支付租金的频率相匹配。
住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等手段要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
在租赁金融业务管控方面，住房和城乡建设部门要加强对采取“AG的低租金”(支付房屋所有人租金高于收取承租人租金)、“长租短付”(收取承租人租金长于支付房屋所有人租金)经营模式的住房租赁企业的监管。
此外,《意见》明确，住房租赁企业租金收入中，住房租赁贷款占比不得超过30%,超过比例的要在2022年底前调整到位。
焦点5监督
可以说说扩张过快的住房租赁企业。
《意见》明确，加强租赁企业监管。对不具备持续经营能力、扩张过快的住房租赁企业，可以采取约谈警示、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等措施，防范和化解风险。
涉及非法设立资金池等金融秩序的，相关监管部门按照职责，加强日常监控和违法行为查处；涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理行为和犯罪的，由公安机关依法查处。
此外，《意见》提出，直辖市、省会城市、计划单列市和其他租赁需求旺盛的城市，要在2020年底前完成住房租赁管理服务平台建设。
■解释
对房屋发布平台建设提出了更严格的要求。
近年来，我国住房租赁市场发展迅速，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场仍存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金房租、违规使用住房租赁贷款、强行驱逐租客等问题，侵害了租房者的合法权益，影响了社会和谐稳定。
据介绍，住房和城乡建设部等六部门在全国范围内开展了整治房屋租赁机构乱象的工作，并取得了初步成效。在此基础上，住建部等六部门出台指导意见，将整顿和规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化，以整顿和规范住房租赁市场秩序。
该部门强调，各地要以《意见》出台为契机，把“立改”和“立常”结合起来，加强监管，不断整顿和规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更放心。
北京市房地产中介行业协会党支部书记张阳阳在接受新京报记者采访时指出，《意见》总结了工作成效，借鉴了部分地区的先进经验，将房屋租赁市场的整顿和规范提升到了一个新的高度。
58安居客房产研究院分院院长张博指出，意见直指当前住房租赁市场存在的主要问题，对房源信息真实性、房源本身合规性、房源发布平台建设等提出了更严格、更细化的要求，以达到市场平稳有序、租房便捷安全的目的。
诸葛找房数据研究中心分析师王小语指出，《意见》内容涉及面广，进一步规范租赁市场，维护承租人合法权益。
未来，租赁住房供应的主体将是大量的租赁机构。
在业内看来，《意见》的一大亮点是加强了对从业人员的管理。“这是首次明确要求住房租赁企业在开展业务前应向住房城乡建设部门推送开业信息，加强了对住房租赁企业和从业人员的监管，可以有效解决出现问题找不到企业和人的问题。”张阳阳说。
在巴乐兔子租赁研究院院长高萌看来，《意见》预见并顺应了住房租赁市场发展的必然趋势。随着行业的进一步发展和政策的约束，将会有更多专业的住房租赁企业加入行业，非正规的个人行为也将转化为专业的机构行为。未来，大量的租赁机构将构成我国租赁供给的主体，行业生态也将围绕这些机构的市场化行为展开。
此外，《意见》的另一大亮点是加强住房信息发布管理。张阳阳指出，《意见》明确了“真实房源”的标准，即房源发布应当符合真实委托、真实情况、真实价格的要求，并注明机构和从业人员信息。同时要求网络信息平台核实机构身份和人员从业信息，进一步保证房源的真实性。
个人房地产经纪人仍然赚取差价。
针对住房租赁市场的服务收费，《意见》提出，房地产经纪机构不得赚取住房租赁差价，房屋租赁合同到期，承租人和出租人不得再次收取佣金。
对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，规范的房地产经纪机构不应赚取房屋租赁差价，而应通过双方撮合交易提供经纪服务赚取服务费。“目前房地产经纪机构的服务大多是标准化的，一些小的房地产经纪机构仍然赚取差价。有的房产中介没有监管，很难全部纳入监管。”赵秀池说。
管理金融风险，防止长租公寓市场爆炸式增长。
近两年，长租公寓市场频频爆发。继乐嘉爆炸事件后，近日，月如公寓、南靖君创公司、沃客公寓、郭昶公司、杭德宇科技、郭昶公寓等长租公寓被曝拖欠房东房租，资金链出现问题。在这种背景下，从政策层面，明确控制金融风险尤为必要。
赵秀池说，“目前，很难从房屋出租中获得可观的收入。过度的规模扩张会导致资金链断裂，侵害租客和房东的利益，对市场和行业造成负面影响。”赵秀池表示，有关部门一方面要通过对租赁平台上的住房租赁企业合同进行备案管理来加强监管，另一方面也要加强行业协会的管理。
关于建立投诉处理机制，赵秀池表示，企业和平台要公布投诉举报电话，规定处理时限，并及时向当事人反馈处理结果。此外，相关信息要公开，与信用体系挂钩，不良企业要列入“黑名单”。
“《意见》对住房租赁贷款业务提出了具体明确的要求，显示出对近年来租赁经营者‘雷爆’事件的关注。通过事前的财务监管，可以有效降低这类租赁机构的风险，有效提高风险。”张博说。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，《意见》出台后，预计在贷款期限、贷款额度等方面会有各种新的要求。
■背景
中国加快培育和发展住房租赁市场。
12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。其中，在住房租赁方面，会议指出，着力培育和发展租赁住房，推动解决新市民等群体住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
据科控股有限公司高级副总裁李文杰介绍，此次发布的意见与住建部在明年住房和城乡建设工作要求中的表述相呼应。《意见》明确了租赁市场企业准入，划定了行业边界，防止部分企业逃避监管。同时，也能有效监控租赁企业的财务风险，尽可能避免侵害消费者权益。
事实上，早在2016年5月，国务院就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出2020年要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
基于此，在严跃进看来，住建部等六部门发文更好地配合2020年租赁市场发展，充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。
房地产市场的平稳健康发展涉及两个方面，一是供需基本平衡，房价相对稳定，二是规范市场秩序。过去，我们主要关注市场的健康发展和供需平衡。其实房地产市场的秩序也很重要。六部门联合发布的意见，对于维护大型市场化租赁市场秩序，维护市场承租人和出租人权益具有重要意义。——住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌
新京报记者吴娇颖张晓兰
