时代中国拟分拆旗下物业公司香港上市，资本负债率1022%

时代中国控股有限公司(Time China Holdings，01233.HK)9月9日发布公告称，已向港交所申请分拆全资子公司时代邻里控股有限公司，并在港交所主板独立上市。

时代中国控股表示，上述业务已发展到足以独立上市的规模。作为一个独立的上市集团，时代邻里拥有独立的融资平台，并通过全球发售扩大其投资者基础，可以直接进入资本市场进行股权和/或债务融资，为其现有运营和未来扩张提供资金，而无需依赖时代中国控股，从而提高运营和财务管理的效率，并使股东有机会在独立的平台上实现分拆集团分拆业务的投资价值。

根据初步招股书，时代邻里上市后，冯娅企业有限公司(嘉明投资有限公司持股60%，东丽管理有限公司持股40%)将直接持有约56.06%的已发行股本。嘉明投资由时代中国控股有限公司创始人兼董事长岑钊雄全资拥有，东丽由他的配偶李一萍全资拥有。因此，冯娅企业、佳明投资、东丽、岑钊雄和李一萍为控股股东。

官网显示，时代中国控股成立于1999年，一直深耕珠三角地区，业务涵盖住宅开发、工商开发运营，以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。2019年6月30日，总资产突破1400亿元。

时代邻里是时代中国控股的核心业务板块之一。根据初步招股说明书，时代邻里业务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务。官网显示，时代邻里拥有时代物业、东康物业、万宁物业等物业服务公司，邻里网络科技O2O公司，邻里智能工程公司，君安电梯，时代融信社区财务公司，培养专业物业人才的时代邻里学院。

资本负债率为1022.2%

时代邻里收入从2016年的3.72亿元增长至2018年的6.958亿元，年复合增长率为36.6%，从2018年上半年的3.076亿元增长至2019年上半年的4.557亿元，增长48.1%。

净利润从2016年的2010万元增长到2018年的6420万元，年复合增长率为78.8%，从2018年上半年的2780万元增长到2019年上半年的4180万元。

根据初步招股书，时代邻里的客户主要包括物业开发商、业主及居民、政府机构等。

“我们最大的客户是时代中国集团，我们向其提供物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。2016年、2017年、2018年和2019年上半年，向时代中国集团提供服务的收入分别为1.205亿元、1.215亿元、2.166亿元和1.223亿元，分别占时代邻里总收入的32.3%、23.4%、31.1%和26.8%。

时代邻里表示，计划通过扩大业务规模和市场份额、战略收购、深化数字化管理系统和升级自动化运营模式等方式提供多元化和差异化的增值服务，重点发展其他专业服务，吸引、培养和留住人才以支持业务增长。

2016年、2017年、2018年和2019年上半年，时代邻里管理的物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和4270万平方米(含市政环卫服务)。

"扩张可能带来流动性风险."时代社区这么说的。

2016年和2017年，时代邻里的流动负债净额分别为1.379亿元和1.287亿元，主要是其他应付款和应计费用，其中应付关联方款项占比较大。“我们未来的流动性、贸易和其他应付款项的支付以及债务偿还融资将主要取决于我们从业务活动中产生足够现金流入的能力。”时代邻里在招股书中表示。

2016年至2019年上半年，时代邻里经营活动产生的净负现金流从440万元增至8.474亿元。

2016年、2017年、2018年和2019年上半年，时代邻里的资本负债率分别为55.7%、11.5%、1494.7%和1022.2%。时代邻里解释称，2018年大幅上升至1497.7%，主要是2018年与某第三方资产管理公司缔结资产支持证券所致。今年上半年的下降主要是由于偿还了一些资产支持证券。

深耕大湾区

根据初步招股书，2019年6月30日后，时代邻里与独立客户签订合同或中标，为15个物业提供物业管理服务，包括3所学校、5个住宅项目、3个政府办公楼、2个商业项目、1个物流园和1个公共基础设施项目，合同总建筑面积180万平方米。

在上述项目中，位于清远南部的中国南方物流枢纽园是连接清远和大湾区的交汇点，促进广清一体化，打造清远南部物流和供应链枢纽。同时，时代邻里还签订了为港珠澳大桥珠海站口岸提供物业管理服务的订单。

同期，时代邻里签订了19个提供物业管理和增值服务的城市更新项目合同，其中与时代中国集团签订了11个项目，与第三方物业开发商签订了8个项目，总建筑面积达110万平方米。这些项目大多位于大湾区。此外，2019年6月30日后，时代邻里还签订了5份电梯服务合同、11份智能化工程服务合同、4份土地复垦保洁服务合同，覆盖9个城市。

根据初步招股说明书，截至2018年12月31日，时代邻里管理的90个项目中有83个位于大湾区。

截至2019年6月30日，时代邻里共管理项目210个，包括中国15个城市的物业管理项目(包括住宅小区、工业园区、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府建筑、公共设施、机场及教育机构、市政环卫项目)，总建筑面积超过4270万平方米。