中国房地产怪相：救市、断供、房闹等充斥楼市

8月18日，国家统计局公布了7月

然而，自楼市降温以来，各种杂音充斥楼市，其实是地方政府、炒房团等“非常”利益集团的集体躁动。相比之下，本应是楼市“主角”的开发商和自住购房者则显得更加冷静和理性，这种怪相反映了中国楼市的畸形及其焦点。

“救市”之声再起，地方政府蠢蠢欲动。

跌，跌，跌，房价继续跌；松，松，松，长沙，佛山，哈尔滨...放开限购的城市越来越多。

今年以来，房地产市场的突然逆转让整个行业始料未及。去年底，调控升级的17个一二线城市中，有11个城市今年成交量下降超过25%，受政策收紧影响明显。

3月初，两会提出的“因城分类调控”将是今年中央对房地产政策态度的最好注解。面对房地产市场的下行压力，地方政府的各项微调政策持续推进，主要从放松限购限价、扩大购房金融支持、调整户籍政策等方面。库存水平和市场供求成为分类调控的关键依据。

近期全国各地放松房地产调控的消息频出，传递出地方政府强烈的救市信号。据不完全统计，已经实施限购政策的46个城市中，有37个城市出台了松绑限购的措施，一些地方也出现了“松绑”限贷的信号。

在广东，被称为“广佛同城”的佛山率先放开限购。虽然广东声称坚持一线城市，但佛山楼市的放开实际上可以看作是宽而深的放开的前奏。事实上，从今年5月份开始，广州已经低调地进行了多项救市“微调”措施。在上海，有传言称上海建行将放宽限贷政策。虽然尚未得到证实，但业内认为这是上海楼市欲放松限贷救市的前奏。在北京，也有部分银行贷款“有条件松绑”的迹象。

针对多个城市逐步放开限购的情况，业内人士指出，要防止个别地区以自主调控的名义突破政策底线，甚至从“因地制宜”变成“全面放开”。世邦魏理仕执行董事、中国区研究部主管陈仲伟提醒，由于对土地出让金的高度依赖，在房价跌幅扩大、楼市降温的情况下，地方政府将面临越来越大的压力，“救市”的机会变得更强。

房地产市场“松绑潮”来袭，引发舆论高度关注。不少网民和专家认为，当前房地产调控正处于关键时期，政府应适当掌握调控的艺术和节奏，处理好地方经济和民生保障的关系，合理引导预期，否则多年的调控努力将付之东流。

“我们真正要避免的是，定向宽松变成了全面放松。目前一些企业和政府不断吹风，鼓吹救市是提振经济、稳增长的唯一选择。一旦信贷放松，不仅会导致之前的所有努力功亏一篑，还会导致影子银行再次进入市场，后果不堪设想。”中国房地产数据研究院执行院长陈升表示，避免2009年房价出现报复性反弹不是关键，因为这一轮房价调整的主要矛盾是供求市场的调整，除了那些供求关系仍然扭曲的城市，其他城市取消限购不会导致“天塌下来”。

住建部政策研究中心相关人士表示，如果实施分类调控政策，要从两点把握:聚焦刚性住房需求群体，会造成区域房价大幅波动。虽然地方政府有自我调控的权力，但是否放松限购不能作为刺激楼市、寻求短期经济增长的手段。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马应舒表示:“如果让一些城市借分类调控之机浑水摸鱼，无底线地放开限购，无异于让已经离开市场的投资客再次回归，刺激投资投机需求，必然会引发新的问题。虽然很多城市都有库存压力，但是让投资者回来买房消化库存是违背初衷的。政府不应该走老路。”

“断供”再现市场，炒房团拉响警报

近期，浙江、江苏、福建等地相继出现“断供弃房”案例。也就是购房者停止支付按揭贷款，把缩水的房产扔给银行。记者调查发现，杭州出现“断供弃房”现象，主要是因为购房者资金供应紧张，无法继续还贷。这种现象大多发生在炒房者身上。

浙江某国有银行风险管理部负责人表示，炒房团因为楼市持续下行而“被套”，资金紧张的情况很普遍。当他们无力还贷，又看不到“出货”的希望时，就不得不承担赔钱赔利息的风险。

在房价同比已经连续34个月下跌的温州，目前房贷“弃房”案例有41起，而商品房按揭贷款(炒房者)“弃房”案例有近千起。

业内人士表示，虽然没有证据表明“断供弃房”进一步蔓延，但随着楼市持续下行，特别是在一些房地产“炒”得火热的地区，由于无力还贷，“断供弃房”现象很可能会增多。

快方首席评论员程伟明。com认为，从目前情况来看，“断供”是原因，“弃房”是结果。这说明，在楼市低迷时期，原本被视为“优质资产”的个人住房按揭贷款，可能隐含着未被注意到的风险。

据分析，部分地区房价明显下跌，影响了投资者的还贷意愿。此前，一些商业银行对购房者的信贷资质审查并不严格，甚至默许其欺诈性的收入状况，评估注水，一定意义上掩盖了购房者的真实信贷能力。

杭州某股份制银行个人金融部负责人表示，在房价上涨期间，无力还款的个人可以通过卖房来缓解压力。但在楼市掉头向下的情况下，一旦他们无力还款，很难卖掉房子，即使卖掉也会缩水，投资风险开始凸显。业内人士认为，“断供弃房”现象给投资者尤其是炒房者敲响了警钟。

财经评论员叶檀表示，虽然房地产仍然是一种风险较小、收益较高的贷款，但“放弃房地产”已经使“信用裂缝”出现。一旦银行成为“地主”，其账面资产无法转化为现金，将影响整个信贷市场。

一位金融监管部门人士告诉记者，“断供弃房”会增加金融体系的不良贷款风险。“银行信贷质量与房地产信贷质量高度正相关，商业银行未来可能不再将房贷视为优质贷款。”

虽然没有更多事实表明“房贷违约、弃贷”将成为普遍现象，但银行业人士认为，房地产抵押贷款逾期率和逾期金额都在上升，下半年需要重点防控此类风险。多家银行的信贷管理部门明确表示，将加强监控，严格审批房贷申请。

这种趋势对于希望“松贷”救市的地方政府来说无疑是重大打击，也可能误伤刚需购房者。穆迪分析师梁振邦表示:“除非银行信贷供应增加，抵押贷款利率下降，否则即使一些城市取消限购政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”

记者走访上海多家银行发现，目前银行吸收存款的成本居高不下，房贷的存贷差较小，所以额度依然紧张。

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