揭开“高价售房”背后猫腻：部分房地产企业绕开“备案价”卖房，忽悠购房者多交钱

买房是一件大事，售楼处的新房价格是多少，是购房者最关心的事情。2018年5月起，吉林省长春市规定，商品房按照“一房一价”原则在房地产信息平台公示，实际成交价格不得高于预售申报价格(备案价格)，否则不予网签。

业内人士指出，这些措施有效规范了商品房销售行为。但近年来，不少购房者反映，在购房时，房地产开发企业和中介公司以各种方式“绕过”备案价格卖房，违反了相关规定。「高价卖房」背后有什么「猫腻」？记者就此展开了调查。

拿到购房合同才发现自己“多付”了钱。

这段时间，长春的购房者马女士特别烦恼。2019年上半年，她在长春金橄榄城三期小区买了房，该小区由长春何鹏房屋开发有限公司开发建设

上图为售楼处马女士和邻居。

根据马女士的购房合同，房屋单价为每平方米9150元，总价为114万元。实际上，她支付的购房款约为每平方米1万元，总价近130万元。

在这个小区，遇到同样情况的购房者还有很多。“政府规定实际购买价格不能高于备案价格，否则无法签订合同。我们相当于买了高价房。”马女士说。

多余的钱去哪了？接受采访的购房者表示，多付的房款是由长春慧聚通科技有限公司(以下简称“慧聚通”)收取的，并非项目开发商。售楼处一位销售经理表示，开发商与慧居通合作，由其代理销售商品房。目前公司已经“基本解体”。多出来的钱还能退吗？很多购房者与售楼处沟通，得到的答复是:“我们没有收钱。”

上图为售楼处马女士和邻居。

业内人士指出，本案中，汇桔通是典型的中介销售公司。他们和开发商约定，以高于底价的底价卖房，作为中介公司的销售提成。

中介赚取佣金无可厚非，但很多购房者表示，买房时并不知道有中介公司，钱是“稀里糊涂”交的。感觉被骗，他们向市场监管部门投诉。长春市市场监督管理局二道分局于2020年4月立案调查，12月4日作出行政处罚决定。

该决定显示，本案中，长春市何鹏房屋开发有限公司向慧居通提供的底价约为每平方米9050元。汇居通在销售商品房时，向购房人收取大概价格(最终价格)与底价之间的差额作为“溢价”作为销售佣金。但卖家在介绍房源时，没有明码标价，违反了相关法律法规，扰乱了市场秩序。责令改正违法行为，并处罚款67万元。

上图为长春市市场监管部门出具的行政处罚决定书。

虽然处罚认定了慧居通的违法行为，但马女士和几十名购房者还是很郁闷:多出来的钱谁能还？

还有很多方法可以“绕过”备案价卖房。

柯睿长春机构高级分析师冯江表示，某楼盘的预售价格已经通过长春房地产信息平台等多种方式向社会公布，这意味着每套在售商品房的最高价格已经被“锁定”。如果想把房子卖出更高的价格，必须重新向管理部门申报。

重新申报更高的售价很可能会被拒绝。一些开发商和中介公司为了获取更多利润，以各种方式“绕过”备案价卖房。

-提高价格后打折诱导买房。2020年3月，长春多名购房者反映，“益田崔迪悦府”、“奥体翠园”两个楼盘在宣传中提到，购房者可享受“1.5万抵3万9.9折，2万抵4万9.9折”然而，在支付费用后，购房者发现优惠价格与该楼盘的备案价格几乎相同。“这不就是涨价后打折吗？”一位购房者说。市场监管部门也认定这是购房者的欺骗行为，违反了相关法律法规，对相关企业进行了处罚。

——变相收取各种费用，实际上是为了涨价而卖房。长春市市场监督管理局南关分局出具的一份行政处罚决定书显示，2019年，吉林宏诚房地产经纪有限公司在代理销售长春某楼盘过程中，向购房者承诺可享受“15000元抵30000元”的优惠，即使该楼盘未取得商品房预售许可证。买家交钱后，以备案价格低于预估售价为由拒绝兑现承诺，并表示这15000元作为内购费、内购平台注册费、内购平台咨询费不予退还。监管部门调查后认为，该公司违反了《价格法》等相关法律法规。 对其罚款110万元，并责令其退还购房人相关款项。

——绑定车位，高价卖房。采访中，有购房者提到，部分楼盘会以车位的方式卖房。“这种情况以前在热销楼盘大多发生过。虽然备案价格锁定了最高价，但如果要买房，就必须花更高的价格买车位和车库，相当于变相涨价。”一位房产中介告诉记者。

联合执法维护房地产市场销售秩序

经相关部门核准并公示的备案价格，是调控楼市、促进“房住不炒”的重要手段。“备案价格由开发商自主申报，会参考周边楼盘价格、项目开发成本等因素，也涵盖合理利润。”长春某楼盘销售负责人告诉记者。“而且这个价格需要经过相关主管部门的批准，才能向社会公示。”

长春市消费者协会秘书长钟平表示，消费者协会已经收到许多关于房地产开发商或代理商变相收费的投诉。在这些投诉中，购房者缴纳的费用大多不包含在购房合同中，往往以“服务费”、“会员费”、“咨询费”等形式支付给房地产开发商以外的市场主体。事实上，开发商要想“绕开”备案价格，高价卖房，肯定会使用很多规避手段，比如通过中介代理收费、要求购房者现金支付、收据模糊等。