多地出现购房者停止还贷！“硬刚”到底行不行？

近日，全国多地陆续出现业主要“停贷”的现象，数十个楼盘的业主向各家开发商发出“强制停贷通知”。新京报贝壳财经记者了解到，这些楼盘大部分已经处于停工状态。

“我们只是希望开发商把房子建好，交付给我们。”作为武汉的一名购房者，张克最近在停贷通知上签下了自己的名字。他告诉新京报贝壳财经记者，自己是2020年买的该房产的房子，2021年2月开始向银行还贷。但到目前为止，物业几乎处于停工状态，买的房子还没有封顶。他表示，如果开发商未能在合同规定的交房日期交房，购房者将停止向贷款银行支付房贷，直至物业竣工验收。

“从情理上讲，在很多烂尾楼中，银行违规放贷难辞其咎。”多位律师和银行分析师认为，司法实践中，很少有法院会直接判决这种情况下可以停贷，因此不建议购房者贸然停贷。

银行违规放贷？购房者:我就是要开发商交房。

“我们无能为力。”张克告诉壳牌财经记者，在发出停贷通知之前，购房者已经多次停工维权。自2021年8月该楼停工以来，购房者与开发商、武汉市房管局和区政府进行了近10次会谈，但该楼仍处于停工状态。期间，相关机构和部门的回应都非常草率，比如“室外景观工程完工时间”，甚至“11月31日”这个不存在的日期。

根据张克提供的停贷通知，他所购买的房产从2020年底开始已经“用光了九年”，预售款达到48亿元，但到了2022年7月，该房产竣工不到35%。据他和其他购房者调查，7.25亿房地产重点监管资金被开发商挪作他用，房地产建设资金缺口近8亿。目前距离2022年12月31日的交付日期只剩下5个多月。

购房者认为，除了开发商的问题，很多贷款银行还存在但不限于贷前风险评估失职、违规放贷不封顶、监管账户预售资金监管失职等行为，直接导致了该楼盘目前的烂尾情况，应当承担给购房者造成的全部损失。因此，购房者决定自合同交房日2022年12月31日起，停止每月向贷款银行偿还个人贷款，直至该房产竣工验收。

据新京报贝壳财经记者了解，这份通知是7月10日签订的，这个项目的购房者已经将这份通知发给了市政府、房管局、当地金融监管部门、各贷款银行、开发商。但目前尚未收到相关回复。记者试图联系上述部门和机构，目前尚未回应。

有银行业人士表示，如果上述买家提供的相关信息属实，银行可能确实存在违规行为。金融监管部门此前已明确重点监管资金比例，要求银行只有在房产封顶后才能抵押贷款。

根据武汉市2013年发布的《新建商品住房预售资金监管暂行办法》，商品房项目形象进度达到结构封顶且封顶工程费用已支付的开发企业重点监管资金标准调整为项目预售资金总额的15%。自2021年以来，许多监管部门再次强调，银行不得向购买主体结构不封顶的房屋的个人发放个人住房贷款。

强行停贷可行吗？律师建议谨慎行事。

购房者强行停止还贷可行吗？不少律师和银行人士认为，虽然银行可能存在违规行为，但建议购房者谨慎。

“业主停贷是违反了与银行签订的商品房按揭贷款合同，应该谨慎行事。”陕西福能律师事务所副主任付鹏告诉新京报贝壳财经记者，从法律上讲，烂尾楼对应的是业主与开发商之间的房屋买卖合同关系；停贷行为对应的是业主与银行的商品房按揭贷款的合同关系。未建成的不动产不能在不同合同主体和不同法律关系之间产生直接抗辩。

京金诉律师事务所主任也表示，如果在没有法院判决或者没有达成停贷协议的情况下停贷，贸然停贷的买家往往会成为违约方，征信会受到影响，可能会起诉到法院，甚至可能被法院强制执行。

“停贷的可能性还是有的。”王雨辰说，如果购房人想停贷，根据以往案例的经验，一般有两种法律手段:第一种是民事诉讼。如果符合一定条件，可以直接告上法庭，但这种情况不多。第二类是综合运用信息披露、违法调查、协商，甚至行政诉讼等手段促使停贷协议的达成。

南方金融与法律研究院学术委员会主任、首席研究员卜祥瑞也表示，根据最高法院现有的司法解释，商品房预售合同因开发商未按期交房而终止，抵押由开发商承担。但这不能一概而论，还要看具体的违约行为以及相关合同的约定。比如借款人违约，自愿解除购房合同。那么，借款人是否可以单方面主张解除抵押贷款合同，开发商是否应当向银行承担全部本息偿还义务，其实在法理上是值得研究的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，购房合同解除后，业主可以请求解除借款合同。购房合同和贷款合同解除后，开发商应将收到的购房贷款和购房款本息分别返还给银行和业主。

“然而，谁违约，谁就需要承担责任。银行如此，开发商如此，借款人也是如此。”卜祥瑞说，在这个过程中，各方都应该依法承担自己的责任，而不应该只受制于单方面的决定。目前判断相关项目的情况为时尚早，还需要相关部门进一步调查才能下结论。他建议购房者也要依法维权。目前相关监管部门已经出台了很多关于房地产救市的相关政策，预计未来会有一系列有利于各方权益保护的决策出台。

智联金融首席研究员董希淼认为，购房者也应积极寻求地方政府等官方部门协调开发商收回，促进楼盘尽快复工。

(为保护采访者身份信息，张克为化名)

新京报壳牌财经记者范姜