医药仓储REITs问世｜2023年3月物流资产投资运营发展报告

意见指数复工生产资金紧张，仓储行业发债利率上升:3月仓储行业几大公司发债，利率已超过2022年下半年水平。观点指数认为，一季度是企业复工复产的高峰期，融资需求也比较大，因此市场资金供应偏紧。

仓储行业并购上市数量大幅下降，首个仓储地块被征用:并购事件数量较1-2月大幅下降，意见指数首次包含一个仓储用地征用事件。并购方面，嘉里物流收购的天津环捷物流包括一块75亩的土地和一个22000平方米的化学品仓库。公司专注于危险化学品的储运，此次收购加强了嘉里物流在工业化学品和消费化学品领域的布局。

首只细分仓储REITs申请上市，资产证券化管理人扩展至保险资产管理公司:九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为医疗业务领域首只细分仓储REITs。REITs上市后，有望进一步提高其总资产回报率。此外，深交所发布政策文件，将资产证券化管理人范围扩大至符合条件的保险资产管理公司。

2月仓储行业相关数据回暖，政策要求完善物流统计监测:中国物流与采购联合会发布的数据显示，中国仓储行业指数为56.3%，比上月上升13.1个百分点。与此同时，国家发改委和统计局发文敦促中国物流与采购联合会优化景气指数。

3月份，观点指数纳入的仓储行业融资事件总金额约64.64亿元，其中债务融资4起，涉及金额16亿元；股权融资2起，涉及金额26.64亿元。

报告期内，债务融资事件总量不及1、2月份的一半，主要涉及债券融资和信用担保。其中，顺丰泰森控股完成了5亿元超短债的发行。顺丰丰台工业园作为顺丰的母公司，自2022年9月发行公司债以来，未记录任何公开发行信息。

回顾往年的发行历史，2019年至2022年，顺丰泰森控股1月至9月发行债券，预计今年将保持同样的融资节奏。单从超短债品种来看，利率较2022年下半年上升了约0.7个百分点。

此外，重庆国际物流枢纽园区建设有限公司发行的公司债询价利率为5%，高于2022年的水平。与此同时，万宝物流也发行了5亿元的中奖票，3.63%的利率高于2022年全年水平。

可以看到，几家仓储企业的利率都比往年有所上升。观点指数认为，一季度是企业复工复产的高峰期，融资需求也比较大，因此市场资金供应偏紧。2023年3月DR007的30天均价超过了2022年下半年的水平，这也使得纳入观点指数的仓储行业债券发行利率高于2022年下半年。

此外，3月份也是普洛斯中国支付利息的高峰期。还有四期债券要付息，总金额约2.77亿元。此外，今年没有发行债券。

股权融资方面，美酷集团联合主权基金等投资者，设立美酷机遇基金三期，规模为25.82亿元，将投资于中国一二线城市的高标准冷链基础设施。

美酷目前在全国主要城市拥有17个项目，规划总建筑面积超过129万平方米。机会基金的成立将帮助其在更多城市扩张。

仓储行业并购上市数量锐减，首宗仓储地块被征用。

报告期内，意见指数包括2起M&A事件、3起项目交付事件、1起挂牌拍卖事件和1起土地收购事件。其中，M&A事件数量较1-2月明显下降；此外，首次记录了一起征用仓储用地的事件。

在M&A方面，嘉里物流收购的天津环捷物流包括75亩土地和22000平方米的化学品仓库。该地块位于天津南港工业区，聚集了中石化、中海油等多家知名化工企业。公司专注于危险化学品的储运，其收购加强了嘉里物流在工业化学品和消费化学品领域的布局。

资产挂牌方面，北京建工挂牌天津港北建通程国际物流50%股权，底价1.46亿元。公司位于天津东疆保税港区，占地17.6万平方米，主要用于建设冷库。截至2023年1月31日，上市公司总资产约6.62亿元。项目位于京津冀核心区域，是优质资产。北京建筑2022年6月的财报数据显示，经营性现金流净额为负，现金及现金等价物余额仅为7.47亿元，无法覆盖14.82亿元的短期负债。资产出售如果成功，将缓解偿债压力。

刚刚交付的嘉里广州物流中心，占地约5.8万平方米，建筑面积约9.7万平方米。嘉里物流将结合湾区主要城市的港口和航空资源，整合华南地区分散的业务。鉴于湾区经济发展强劲，如果嘉里物流能够加强其在华南地区的资源整合，将大大提升其在湾区的物流仓储实力。

期间中储股份地块被征用。回顾2022年11月的仓储用地拍卖数据，即使在上海、广州等核心区域，仓储用地价格也在每平方米1200元-1800元之间。中储股份征用的仓储用地折合每平方米5827元。据悉，该地块周边有多个住宅小区，且靠近Xi安站，属于市区，作为仓库使用。

首只分仓REITs申请上市，资产证券化管理人扩展至保险资产管理公司。

其中，九州通拟发行30亿元医药物流REITs，有望成为医药商业领域首单细分仓储REITs。据悉，九州通在国内拥有141个高标准的医药物流仓储设施，用地近440万平方米，建筑面积超过420万平方米。其中，符合国家GSP标准的仓储设施268万平方米，其中冷库519座，总容积10.5万立方米。

2022年第三季度财报显示，固定资产账面价值为71.8亿元。考虑到REITs二级市场资产的累计折旧和溢价，上市后九州通将获得大量资产。

九州通模式与大参林相比，主要是租赁仓库支持自身业务发展，拥有更多使用权资产。优点是总资产回报率更高。上市后，这一指数有望进一步提高。

此外，根据深交所发布的政策文件，扩大了ABS和REITs的业务主体，将资产证券化管理人范围扩大至符合条件的保险资产管理公司，有助于向市场传递保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。

目前，大量保险资金已经进入Pre-REITs领域。如果它们能够成为REITs的主营业务，对于能够在REITs上市的潜在项目会有很大的影响。REITs一二级市场的联动会减少很多信息不对称，有助于提高运营管理效率。

2月仓储行业相关数据回暖，政策要求完善物流统计监测。

国家邮政局数据显示，2023年2月，中国快递发展指数为254.8，同比上涨11.1%。中国物流与采购联合会发布的数据显示，2023年2月中国物流业景气指数为50.1%，比上月上升5.4个百分点；中国仓储指数为56.3%，比上月上升13.1个百分点。

观点指数显示，2月份企业开始复工复产，带动整体需求回暖；叠加1月份疫情，基数低，所以环比有这么大的涨幅。

政策方面，发改委办公厅、国家统计局办公厅下发了《关于加强物流统计监测的通知》，其中提到要加强冷链物流统计监测。组织一次“十五”期间全国冷链物流行业调查，既要了解行业的基本情况，又要触及更深层次的问题。

文件还强调，鼓励各地区积极开展物流景气调查。中国物流与采购联合会尤其要优化物流景气指数，扩大样本范围，为调查提供业务指导和技术支持。

这篇文章来自Viewpoint.com。